“7号楼”未取得预售许可证，竟以“借款协议”方式销售
　　【事件回放】：退房违约金牵出违规售房
　　4月28日，遂宁读者杨女士向本报反映，她于2007年与四川南瑞房地产开发有限公司以“借款协议”的形式，预购了开发商旗下的水都豪庭7号楼的一套房屋。由于7号楼尚未取得商品房预售许可证，杨女士提出退房却被告知需支付3000元违约金。开发商认为杨女士反映的“7号楼尚未开工”的情况不实，杨女士则称开发商太过霸道。
　　为何开发商未取得预售许可证就销售房屋？主管部门的监管是否有力？杨女士能否维护自己的合法权益？5月12日，记者赴遂宁进行了调查、采访。
　　【事件进展】
　　开发商兑现退款
　　5月5日，本报以《水都豪庭业主直喊“冤枉”》为题对杨女士与南瑞地产之间的纠纷进行了报道。开发商认为杨女士反映的“7号楼尚未开工”的情况不实，对其品牌形象造成了负面影响，并拒绝退款给杨女士。7号楼目前的施工情况如何？开发商拒绝退款的理由能否成立？记者于5月12日赴遂宁进行了调查、采访。
　　7号楼到底修没修？
　　对于7号楼的施工情况，杨女士坚称自己反映的“未开工”情况属实。
　　杨女士表示，她是今年4月28日将情况反映到消费质量报的，当时她的家人去看过现场，楼盘里虽然有人在施工，但7号楼当时的确连一块砖也没有砌。“一块砖都没有砌，能说这房子开始修了吗？
　　“未开工和没有开始地面建设完全是两回事。”四川南瑞房地产开发有限公司总经理李泽林认为杨女士的理解有失偏颇，房屋建筑分地基建设和地面建设。地基建设的重要性胜于地面建设。杨女士没看到7号楼砌一匹砖不代表7号楼未开工，实际上7号楼的地基建设从3个多月前就开始了。目前7号楼的地基建设已经完成，正在进行地面建设。
　　5月12日，记者在水都豪庭施工现场的确看到7号楼已经在进行地面一层的修建。
　　钱该不该退？
　　对于杨女士的钱该不该退，李泽林明确表示应该退，但由于杨女士反映的“7号楼尚未开工”的情况不实，对其公司的形象造成了负面影响。除非对这一情况进行更正，否则拒绝退款。
　　对李泽林的说法，成都市公生明律师事务所胡家祥表示，从双方签订的协议看，这是一个以房屋做担保的借款协议，协议中并未约定甲方借款的期限，乙方有权提出退款的要求。所谓担保是指为确保特定的债权人实现债权，以债务人或第三人的信用或者特定财产来督促债务人履行债务的制度。因此，乙方提出退款并不存在违约责任，开发商应全额退回款项。
　　遂宁市建设局政策法规科科长郭杰对此也明确表示，在未领取商品房预售许可证的情况下，开发商以认购、订购、预订等形式销售商品房的，属于违法销售行为，坚决不允许。管理部门对消费者的这种行为也不予支持，一旦发生纠纷，开发商应无条件全额退款。郭杰称，以借款协议的形式预售房屋，应该说是打“擦边球”，借款看似在政府规定的认购、预订、订购形式之外，但其性质和预订是一样的。
　　据悉，四川南瑞房地产开发有限公司已经于5月12日将杨女士的10万元借款全额退还。
　　【事件调查】：
　　3栋楼未取得预售许可证
　　虽然杨女士获得了全额退款，但开发商未取得预售许可证就销售房屋的行为更值得深思。
　　四川南瑞房地产开发有限公司总经理李泽林承认，7号楼目前的确尚未取得预售许可证。记者从遂宁市房管局核实到的情况是，水都豪庭9.10.11栋已经于2008年3月14日拿到预售许可证，编号为遂房售字第B0000000014，其中1.3.5.6.8栋已经于2008年8月27日拿到预售许可证，编号为遂房售字第B0000000022。2.4.7栋尚未拿到预售许可证。
　　无预售许可证售房违法
　　根据《中华人民共和国城市房地产法》、《遂宁市城市房地产开发经营管理条例》等规定，房地产开发企业公开预售商品房，必须取得“商品房预售许可证”，公示后方可预售，并将“商品房预售许可证”悬挂在售房场所。房地产开发商发布商品房预售广告，必须载明预售许可证批准文号。凡未办理商品房预售许可证，采取预约、内部认购、登记、选号、会员卡等形式预售的，都属于违法销售。
　　5月19日，记者电话采访了遂宁市房管局市场管理科科长鄢宏椿和遂宁市开发区房管所钟江所长。他们均表示以“借款协议”的形式销售未取得预售许可证的房屋，属于“钻法律的空子”，只要其实质与销售行为有关，就是法律所不允许的，属于违法销售。
　　违法销售风险很大
　　鄢宏椿和钟江在对未取得预售许可证买卖房屋的风险进行分析时指出，购房人不应在房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》前购买或订购商品房，如缴纳带预订性质的费用等。对购房人来说，开发商未取得预售许可证的原因何在，开发商是否符合领取预售许可证的条件，购房人是难以掌握的。可能出现的风险就包括无法办理产权证，开发商资金链断裂交房无望等。开发商也有风险，因为法律明文禁止开发商不得违法销售，一旦出现纠纷，开发商就必须承担全部责任。预售许可证的发放条件
　　未取得预售许可证违法销售房屋风险很大，为何这种现象屡禁不止？开发商又为何敢铤而走险呢？
　　记者了解到，开发商在销售房屋之前必须拿到五证：设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证。其中，前两个证是由市规划委员会核发，开工证是由市建委核发，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市国土资源局和市房屋管理局核发。
　　根据遂宁市房管局商品房预售许可证的办证程序，开发企业申请预售许可，应当提交商品房预售许可申请表；开发企业的《营业执照》和资质证书；土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案，预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
　　水都豪庭为何未领到预售证
　　遂宁市房管局市场管理科鄢宏椿科长接受记者采访时表示，遂宁市商品房预售许可证领取条件中的一条是“房屋的投资达到总投资的25%以上”，水都豪庭的情况应属于未符合该要求。
　　遂宁市开发区房管所钟江所长则告诉记者，目前水都豪庭2.4.7栋的施工情况还未达到办理预售许可证的要求，所以未发放预售许可证。
　　本报记者舒廷聪

　　□记者手记
　　“个案”现出的漏洞
　　水都豪庭的纠纷只是一例个案，尽管事情的结局看似圆满，事实却并不让人轻松，记者采访中得知，打着各种名号违法销售的情况实际很普遍。为什么这种情况屡禁不止？
　　监管部门的说法之一是多头管理。鄢科长告诉记者，遂宁预售许可证的发放涉及到下级房管所、市房管局、市建设局三个部门。开发商根据施工情况进行申报，开发区房管所进行现场审核，房管局只对提交材料以及录入是否符合规范进行审核，有终审权和行政处罚权的是市建设局。“中间难免有脱节、漏洞和监管不力之处。”让人疑惑的是，三个部门为何管不好一个预售许可证？
　　监管部门的说法之二是消费者太盲目。地震之前房产市场太热，消费者唯恐买不到好户型好房子，急于出手，难免忙中出错。消费者不理性不容回避，但更深入的宣传以及对开发商的严格监管，肯定是一把利剑。
　　监管部门的说法之三是地震影响加上金融危机的影响，房地产市场低迷，房产又是地方的支柱产业，政府的主导方向是扶持，因此监管太难。我们笃信携手共进共渡难关的信念，然而市场始终是以规范为导向的，对不规范的监管就是对建立健康市场的支持。
　　水都豪庭是个案，也不是个案。如果你从这个案例看出了意外和偶然，那是因为事件的前因后果中有必然，是因为事件的表面和内里有漏要补！
　　舒廷聪