☆物管服务质量特别报道☆

　　主题策划
　　小区被盗，物管负不负责？小区停车费属于物管公司还是业主委员会？业主有权查物管公司费用支出吗？物管服务不到位可以解聘它吗？
　　2009年3·15期间，本报特收集了几类物管纠纷案例，邀请四川法银律师事务所律师杜正武针对案例进行分析，同时采访了成都市物管协会和金牛区物业纠纷调处中心相关人士。
　　◇案例1：小区业主被盗
　　前不久，成都市府青路二段沙河新城小区8户居民家中同时被盗，之前该小区发生了20起入室行窃案件。不少业主对小区物管方、四川富临物业管理有限责任公司产生不满。业委会列出了小区物管存在的诸多问题，要求更换物业服务公司。
　　类似事件也曾发生在川大河畔小区。小区业主梁小姐起床后发现自己放在房间的笔记本电脑不翼而飞，窗户也被损坏。在查看物业公司值班记录时发现，在近半小时时间里，小偷在小区里进进出出，保安超过2小时未巡逻。遗憾的是，没有录像拍到小偷把笔记本电脑拿出小区的画面。
　　【律师解析】：判断责任遇举证难题“小区被盗，要根据实际情况来看待物管公司对被盗事件发生存在过错没有。虽然目前的法律中对物管公司在业主财物被盗后应该承担什么责任还没有明确规定，但是如果能证明物管公司存在过失，物管公司就应承担一定赔偿责任。”杜正武分析说。
　　《物业管理条例》第36条第2款规定，物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。“但是赔不赔偿，赔多少，还要看业主与物管公司签订的《物业管理合同》是如何约定的。”
　　杜正武说，按照法律的有关规定，由于物管公司的过失，侵害了业主的财产权，因此，尽管没有明确的合同约定，业主可以以“侵权责任”要求物管公司承担责任。不过作为民事赔偿案件，法院在判决时会要被盗者对被盗损失进行举证，这是非常困难的，这也就是此类案件业主败诉的主要原因。
　　◇案例2：
　　小区停车费归属问题
　　2008年11月，成都市广福桥“巴黎阳光”小区的业主们就停车费归属问题与物管公司闹翻了。11月18日，“巴黎阳光”小区业主委员会状告瑞合物管一案在成都市武侯区人民法院开庭审理。业主委员会要求瑞合物管应将从2006年9月至2008年9月收取、占有的54.4万元停车费返还给全体业主。
　　【律师解析】：公共区域产生的收益归全体业主
　　杜正武分析说，停车费的归属要分两种情况：一种是，以前开发时在规划以内的就属于开发商所有，由物管公司代收；另一种就是规划外的，此案件中，新增车位是占用了小区公共区域，根据《民法通则》、《物权法》及建设部制定的《物业服务收费管理办法》等法律、法规规定，物管利用小区内业主共有的道路和其他场地停放汽车所收取的停车场占用费，在扣除20%作为物管为此进行管理的必要管理费外，余下的收入应归全体业主共有。瑞合物管应将所收停车费除去20%管理费后的80%返还给全体业主。
　　本报记者周维实习生梁宁