“两房变三房”、“得房率高达200%”……这些扯人眼球的广告将告别成都楼市—————
　　“现在‘灰空间’被正式叫停。”4日，成都市规划管理局建筑规划管理处相关负责人对记者说，9月1日起，凡是在规划中未按照《成都市规划管理技术规定（2008）》对空间限制的标准进行规划的，将不予报批报建。
　　目前，成都楼市前景并不太明朗，开发商纷纷推出令人眼花缭乱的促销方式，赠送面积和赠送可变空间成为了开发商卖力吆喝的主调。那么，此项政策出台会给成都楼市带来什么样的影响？
　　市场调查赠送面积仍是卖点
　　据了解，目前成都楼市以“灰空间”为卖点的项目达到了数十个，按业界使用的得房率来衡量的话，许多开发商赠送面积的比例高得惊人。其中万科旗下的金域蓝湾得房率达到了171%；四海逸家的得房率则高达200%以上；蓝光·香境项目的得房率达到了188%。此外中海·兰庭为139%，佳兆业·丽晶港则达到了139%—169%。
　　蓝光·香境售楼部的销售人员明确告诉记者，买72平方米户型将赠送27平方米的空间，买90平方米则赠送48平方米。“我们这房子就是将一房变两房，两房变三房作为卖点来吸引购房者的。”销售人员说，蓝光·香境总共开发了32幢房子，已经卖出1400多户了。
　　“70平方米实际使用面积105平方米，买99平方米实得180平方米，部分房源得房率高达188%。”销售现场的广告吸引了不少购房者前来咨询。“我们楼盘开盘当日的销售额就超过75%。”现场一位销售经理告诉记者，72平方米的户型得房率为138%，高的甚至达到188%。他坦言，许多消费者就是冲着这些赠送面积来的。
　　城西的万基金蓝湾项目，在广告中宣称“挑高露台超大面积赠送”。而打出龙湖三千里项目同样打出了“赠送大面积空间”的招牌，并在户型图中对赠送面积以淡绿、淡黄色块加以强调。除此以外，还明确表示飘窗部分为“赠送全面积”，入户花园、观景阳台等则是“赠送半面积”。
　　记者走访了成都多个开发项目，发现赠送面积仍是许多开发商的主流促销手段，并未随政策的出台而消失，只是在广告中说法各异，赠送入户花园、阳台、露台、飘窗等等，让购房者感觉有了赠送空间似乎就得到实惠。
　　专家观点
　　赠送面积未必实惠
　　成都世家机构市场分析部总监樊邦勇介绍说，目前开发商普遍采用实得面积，也就是建筑面积加赠送面积的总和作为销售面积进行宣传，但是赠送面积不属于产权面积，也不签入合同。赠送面积其实是经过开发商包装后的说法，而实际上赠送面积只能起到降低购房总价的作用。
　　那么，这些赠送面积真是开发商送给购房者的吗？成都市房产管理局产权监理处测绘科相关工作人员称并非如此，因为它们就只能算半面积或不算面积。
　　该工作人员告诉记者，2000年，国家质检总局出台了国家标准《房产测量规范》。去年10月1日，由四川省建设厅根据该规范以及相关法律法规等制定的《四川省房产测绘实施细则（试行）》正式实施。按该《细则》的规定，入户花园只能按上盖水平投影面积的一半计算面积，阳台、露台、飘窗等只要不围合，都不能计算面积。
　　对此，四川致高律师事务所律师宋关平认为，购房者挑高阳台、飘窗等全部使用面积和入户花园、空中花园等一半使用面积，是基于国家相关强制性规定而非开发商所谓的赠送行为，因此开发商的“两房变三房”宣传可能涉嫌欺骗和误导消费者。
　　此外，不仅开发商所谓的赠送存在猫腻，价格同样是陷阱。一位不愿意透露姓名的开发商给记者算了一笔账：成都某房屋产权面积是108平方米，单价为6900元/平方米，总价为745200元，赠送面积为26平方米，实得面积为134平方米。一般人的算法是总价745200元除以实得面积的134平方米得到单价5561元/平方米，看上去还可以接受。“其实这个算法本身就不正确。赠送面积不涉及报建报批费用以及相关税费，所以赠送面积只存在建筑成本。”该人士表示，假设赠送面积建安成本为1000元/平方米，这26平方米的建筑成本为26000元，然后再用总价减去这赠送面积成本，再除以产权面积，得到的单价是6659元/平方米。如此算来，实际单价比购房者自己计算的单价贵了1000多元。
　　业界声音
　　引导楼市理性回归
　　政策出台以后，为何还有众多开发商大打赠送牌？成都市规划管理局建筑规划管理处相关负责人分析说，9月1日是新规定的实施时间，这个时间并非是楼盘的销售时间，而是取得《建设用地规划许可证》的时间。
　　他介绍说，规定中的“每套住宅阳台的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%，套型建筑面积90平方米（含90平方米）以下住宅，其建筑层高不得高于3.6米，套型建筑面积90平方米以上住宅，其建筑层高不宜高于3.6米。”就是对灰空间进行了限制。
　　“在新规定出台前，按相关政策，开发商在做规划时，阳台、露台等无论凹凸，也无论是全算还是只计算一半容积率，都不计入建筑面积。”星彦地产顾问成都分公司市场研究中心经理孔祥虎介绍说，9月1日新规定实施以后，阳台的水平投影面积不超过建筑面积的20%，此类阳台、露台等面积也相应成比例大幅度下降，不能再随心所欲地扩大面积，这就意味着灰空间几乎不可能存在了。
　　他告诉记者，在限制层高方面，对于夹层住宅而言，此前由于规划部门对层高没有限制，开发商可以将层高设计为3.6米以上，并修建层高在2.2米以下不计入容积率的夹层，利用夹层作为营销卖点，提高销售价格。“新规定出台以后，如果要在3.6米的空间范围内做夹层，层高最高无法超过2米，空间狭小压抑的房子恐怕难有人问津。”他对记者说，这样也就从层高方面杜绝了“挑高空间”等现象的出现。
　　“现在新规定出台后，赠送空间将成为历史，成都楼市将回归到实用、符合居住情况的轨道上来。”西南建筑设计院总建筑师郑国英认为，在新规定未出台前，《住宅设计规范》仅规定“普通住宅层高宜为2.8米”，并没有规定高度的上限，对阳台的大小也没有明确规定，这就给了开发商更多自由发挥的空间。这种情况下，许多开发商就把赠送面积作为营销的一个噱头。
　　成都世家机构产品研究部副经理姜维波提醒购房者，在选购房子时应当从自身居住需求出发，不能误信于赠送面积的噱头。要对比周边楼盘价格，仔细算算赠送面积和售价是否相符，实得面积的价格是否真的比周边楼盘更实惠。
　　本报记者舒浩