☆“一户一表”纠纷跟踪报道☆
　　□业主坚持：由开发商承担整改费用，不整改就拒绝收房□开发商“喊冤”：业主误读了“96号文”才导致出现“不当要求”□问题根源：相关规定出现“时间断档”是导火线
　　□法规争议：不是强制要求，只能由争议双方协商解决
　　11月1日，成都市颐和家园一期的业主因“一户一表”的问题与开发商进行协商，业主要求开发商将小区整改为“一户一表”，并支付整改费用，如不整改不予签字收房。业主的这一要求遭到开发商拒绝，为此，双方现场起争执。
　　在此之前，东林城市花园、富丽锦城、芙蓉华庭、富丽花城、凯丽美域等楼盘的业主都在与开发商就是否整改为“一户一表”以及整改费用由谁承担进行协商。双方为此争执不断，“一户一表”问题让业主和开发商同样头痛。
　　业主坚持：不改成“一户一表”就不收房业主要求交房时是“一户一表”的理由很简单，就是依据2007年10月31日的《成都市人民政府
　　办公厅转发市建委成都电业局关于成都市新建住宅电力户表工程建设标准及实施意见的通知》（即成办发〔2007〕96号，以下简称96
　　号文）。“96号文”明确要求，对在本办法实施前已开展建设工作并将于2008年1月1日后交付使用的住宅，由于未严格履行上述建设要
　　求，应进行必要的整改并经验收合格后方可实现一户一表贸易结算。
　　在和维权业主交谈中，业主普遍认为，成都市2000年的房子都能实现一户一表，而2007年是成都房地产市场的高峰，买进的房子都是高价，难道开发商还不应提供一户一表吗？
　　对整改的费用，业主都很肯定地表示该由开发商支付。其理由是，业主买房时，购房款里已经包含了电表安装等费用。开发商交付使用的房屋除必须满足合同约定的条件外，还得符合国家及地方相关法律、法规、政策，否则业主有权拒绝收房。
　　开发商上书：
　　政府应出面化解纠纷
　　业主坚持要“一户一表”才收房，开发商也显得很无辜。据了解，成都在2006年以前是要求开发商必须安装一户一表。2006年后停了一段时间，直到“（96）号文”出台，才又对“一户一表”提出了新的要求。“（96）号文”规定，达不到户表工程建设标准的项目，建设部门不得办理工程竣工备案，房管部门不得办理产权证。并且对在本办法实施前已开展建设工作并将于2008年1月1日后交付使用的住宅，由于未严格履行上述建设要求，应进行必要的整改并经验收合格后方可实现一户一表贸易结算。
　　其后，成都电业局出台的文件———成电业营销（2008）60号中有这样的规定：2008年1月1日以后立项的房地产项目必须实行一户一表。
　　现在出现纠纷的项目基本都是在2006年和2007年之间立的项。对此，开发商表示，当初立项时，并没有任何文件规定项目必须安装一户一表。成都中泽置业有限公司客服中心表示：“由于业主坚持要改成一户一表，我们和其他开发商一样，做了让步，只要全体业主同意，现有条件满足电业部门整改就可配合。但整改所需费用就该业主自己出。虽然购房款已经包含电表安装费用，但并没有包含‘一户一表’整改费用；整改工程是一项新工程，这笔费用并不能全由开发商出。一户2000元———3000元，一期就1000多户，算下来，改成一
　　户一表，一个项目的整改费就要上千万元，公司难以承受。”
　　“一户一表的分歧，其实是政府出文的不谨慎所造成的。现在开发商很希望政府能站出来，解除业主的疑虑。”成都市房地产开发协会副会长的王晓白表示，在这件事中，开发商很无辜，也很头痛。“96号文”并不是强制条例，不具有溯及力。现在已经有几十家开发商准备联名向成都市政府上书，建议政府明确“一户一表”的整改范围以“2008年1月1日后立项”为准，而非“2008年1月1日后交付使用”；暂缓执行“2008年1月1日前立项”的小区应进行“一户一表整改工作”的规定。王晓白说，在此之前已经有几个开发商向政府提交了报告。
　　律师说法：
　　根源在于“规定”非强制性
　　“这场纷争的关键就在于‘96号文’是否具有强制性。‘96号文’如果定性为强制条列，根据《立法法》相关规定，该条款具有溯及力。如不是，这就要靠双方的协商约定，如没有约定，也很难追究开发商的责任。”四川致高律师事务所冯荣律师说出了就“一户一表”产生纠纷的关键。
　　冯荣认为，整改费用本应全部由开发商承担，因为经营风险和企业利润本来就是密不可分的，开发商应承担国家或地方相关政策的调整可能带来的经营风险。他同时表示，从当前房地产市场现状来看，开发商和业主分摊一部分、政府补贴一部分，或许是最好的选择。
　　据了解，今年9月上旬，成都市建委和成都市电力局联合召开新闻通气会，会上指出，对“96号文”实施前已开展建设工作并将于2008年1月1日后交付使用的住宅，经房地产开发商和业主友好协商，可实施一户一表，但不是强制性规定。如需安装供电部门贸易结算的一户一表，应按《成都市新建住宅电力户表工程技术标准（试行）》进行必要的整改并经验收合格后方可实现一户一表贸易结算。如果不整改或整改不符合标准的，供电部门按总表方式进行贸易结算。
　　对相关部门的“业主与开发商自行协商”建议，业主似乎并不能接受，还是坚决要和开发商斗争到底，可能到最后，还是要政府出面才能完全解决此问题———到底是接受开发商的建议还是对整改费用进行一定的补偿。否则，这场“一户一表”风波还将持续下去。
　　本报记者周维
　　☆延伸阅读☆
　　是否整改不应成为拒绝收房理由
　　四川盛豪律师事务所徐江律师从法律的角度，对目前市场上闹得沸沸扬扬的一户一表事件进行了详细解读。徐律师认为，96号文件是政府及相关部门对房地产行业监管和调控的实施政策，是以政府名义公开发布并在调控范围内具有普遍适用法律效力的法律性文件。
　　●时间咋界定？
　　关于96号文件执行的时间问题即以“2008年1月1日”作为划分的界点，在这个界点的基础上产生了两种看法。一是以开发商为代表的“不整改说”，一是以业主为代表的“整改说”。并且业主认为必须整改后开发商才能交房，业主才收房，否则，就属于开发商违约，要求其退订、退房并承担违约责任。
　　这种争议，集中反映在文件的第三条第（七）项：“对于在本办法实施前已开展建设工作并将于2008年1月1日后交付使用的住宅，由于未严格履行上述建设要求，应进行必要的整改并经验收合格后方可实现一户一表贸易结算。”从文件的这条规定中，可以得出如下的结论：第一，2008年1月1日前已经动工修建但交房时间跨越了2008年1月1日的房产项目（简称“前项目”），应该进行整改；第二，整改并经验收合格后方可实现一户一表贸易结算。注意文件的表述是“实现一户一表贸易结算”。就是说只有整改后，才能享受“一户一表”的电价优惠政策，否则该房产项目不享受电价政策优惠。但本条并没有规定前项目必须要通过整改后才能验收备案、才能交房、才可以办理房地产“两证”。这就是说，政策针对前项目要求的整改，是能不能享受优惠电价的问题。简单说，就是整改了就享受，不整改就不能享受，与其它方面没有挂钩联系。这就和96号文件的第三条第（六）项“达不到户表工程建设标准的项目，建设部门不得办理工程竣工备案，房管部门不得办理产权证。”形成鲜明对比。
　　●如何理解“96号文”？
　　徐律师认为，当初政府在出台这个政策的时候，考虑的主要是后项目的问题，但是文件中拴了条“尾巴”，即文件中第三条第（七）项，再加上表述不够清楚，才引起了很大的争议。实际上综观文件全文，涉及到前项目的条文规定只有一条，而这一条规本身是很原则性的规定，从法理上来说，可以把它看作一条授权性规范指引，同时这条规定并没有把整改和验收备案、交房、办证等联系起来，所以，并不能根据此条规定得出“开发商不整改就是违约”的结论。
　　周维整理